Geilhaugveien 16

Velkommen til Geilhaugveien 16 – en attraktiv og innholdsrik enebolig over to plan med landlig og idyllisk beliggenhet, flott sjøutsikt og kort vei til Stadsbygd sentrum.

Boligen fremstår som både praktisk og innbydende, og byr på en rekke kvaliteter:

- Flere solrike uteområder med nydelig utsikt mot sjøen

- Gode solforhold med sol store deler av dagen (ca. kl. 13.00–20.30 ifølge selger)

- Lys og romslig stue på ca. 29 kvm med gode møbleringsmuligheter og oppgradert i 2018

- Lyst og funksjonelt kjøkken med gode arbeidsflater og rikelig med skapplass

- Flere soverom av god størrelse, hvorav ett med utgang til solrik balkong

- Flislagt baderom på 8 kvm med god plass

- Kjellerstue med fleksible bruksmuligheter

- Romslig entré og gode oppbevaringsmuligheter i boligen

- Egen carport med romslig terrasse over

- Oppvarming med varmepumpe, elektrisitet og vedfyring

- Tomt på 674 kvm med gode uteområder og flere solrike soner

Velkommen til hyggelig visning!

Boligen inneholder:

Sokkel:

Entre/trapp, kjellerstue, 2 soverom, gang, bad og vaskerom.

1.etasje:

Vindfang, toalettrom, gang, trapperom, 2 soverom, bod, kjøkken og stue.

Rombenevnelser er satt i henhold til bruk, uten hensyn til hva rommene er godkjent som.

Selger opplyser om følgende arbeid/påkostninger de senere årene:

• Stuen er pusset opp i 2018 med nytt tak, vinduer, vegger og gulv
• Bygd Carport med veranda oppå
• Byttet gulv på kjøkken og kjøpt til flere skap i 2018
• Byttet trapp på platt overside av hus
• Nye terrassebord på lille veranda (2016)
• Ny varmtvannstank (2023)
• Ny varmepumpe (2024)

Eiendommen har adkomst via privat vei. Selger opplyser at det for denne eiendommen påløper et årlig kontingent på kr 1 000,-, som dekker brøyting og strøing av veien i vintersesongen. Dette bidrar til å sikre god fremkommelighet gjennom året. Merk at dette er estimater basert på tidligere års fordeling og faktiske kostnader kan variere.

Megler har kontrollert dagens planløsning mot godkjente bygningstegninger:

Det bemerkes følgende avvik som er søknadspliktige:

1.etasje:

• Boden er opprinnelig godkjent som bad.

Sokkeletasje:

• Deler av bad er opprinnelig godkjent som brenselsbod.
• Vaskerommet er opprinnelig godkjent som brenselsbod og matbod.
• Soverommet på 10 kvm er opprinnelig godkjent som hobbyrom og matbod. Vinduet på dette rommet er for lite i forhold til krav om dagslys.
• Gangen er tidligere godkjent som matbod.

Det er ikke søkt om bruksendring. Etter dagens byggeforskrifter er bruksendring søknadspliktig. Kjøper påtar seg risikoen for både fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

Avvik som ikke er søknadspliktige:

Sokkel:

• Deler av badet er i godkjente byggetegninger benevnt som vaskerom.

Dette medfølger ikke handelen:

• Lysekroner
• Knaggrekke i yttergang
• Skoskap

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med Nylander &Partners-skilt ved fellesvisning.

Parkering i carport og oppstillingsplass på egen tomt.

Totalt bruksareal: 151,0 m²

• BRA-i: 151,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 41,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Grunnmuren er oppført i leca eller lignende. Veggkonstruksjonen er oppført i tre og er utvendig kledd med stående panel. Taket har saltaksform og er utvendig tekket med metallplater med steingranulat. Etasjeskille er et trebjelkelag. Vindu med 2-lags isolerglass og koblet glass.

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig ihht. vedlagt tilstandsrapport.

Denne tomten er eiet.

Den er 674,90 kvm.

Areal iht. matrikkelutskrift.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet, varmepumpe og vedfyring.

Energikarakter: D - Gul

Energiforbruk foregående år var ca 20 000 - 23 000 kwh.

Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.

Det foreligger ferdigattest for enebolig datert 12.07.1973.

Det foreligger ferdigattest for Carport og

fasadeendring til enebolig datert den 23.04.2026.

Eiendommen er tilknyttet privat vei, vann og avløp.

Den aktuelle eiendommen har adkomst via en privat vei, som driftes og vedlikeholdes i fellesskap av de tilknyttede brukerne. Kostnadene forbundet med veien omfatter i hovedsak snøbrøyting i vinterhalvåret samt jevnlig vedlikehold som grusing, rensk av grøfter og lignende.

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:

TG 0: 2

TG 1: 6

TG 2: 21

TG 3: 1

TG IU: 1

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:

- Våtrom: Vaskerom - Ventilasjon:

Rommet er ikke ventilert og tilfredsstiller ikke krav til våtrom. Manglende ventilering medfører til en økt og uønsket fuktbelastning i rommet og dårlig inneklima. Tilstandsgrad 3 er satt med bakgrunn i manglende ventilering på våtrom.

Anbefalte tiltak: Det anbefales å etablere mekanisk avtrekk og tilluft ved dør.

Kostnadsestimat ventilasjon Under 20 000

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:

- Drenering:

Terrengforholdet på baksiden av boligen heller inn stedvis inn mot grunnmur og kan føre til at overflatevann ledes inn mot boligen. Dette kan føre til fuktskade i boligen Tiltak: Etablere fall vekk fra boligen eller en ledegrøft. Det mangler topplist på grunnmursplasten som kan føre til uønsket fuktpåkjenning mot grunnmur. Drenering er oppgradert kun rundt deler av boligen. Deler av dreneringen/fuktsikring som ikke er skiftet, har nådd en alder som gjør tettheten usikker i tiden som kommer. Normal brukstid for en drenering anslås til å være ca 30 år. Tilstandsgrad 2 er satt pga usikker gjenværende brukstid ved deler av dreneringen som ikke er skiftet og registrerte avvik ved topplist og terrengforhold.

- Grunnmur og fundament:

Det registreres riss/ sprekker i grunnmuren med ukjent årssak. Tiltak må påregnes for å unngå fuktgjennomtrenging og frostspreng. Det registreres også stedvis mindre riss i grunnmur. Dette er ikke uvanlig og vurderes ikke å ha vesentlig konstruksjonsmessig betydning slik dette fremstår i dag. Tilstandsgrad 2 er satt med bakgrunn i registrerte riss/sprekker i grunnmur.

- Rom under terreng:

Det er foretatt hulltaking i nedre del av vegg i soverom. Ved fuktmåling i treverk i forbindelse med hulltaking, måles det et fuktinnhold som er under faregrensen for utvikling av skader. Fundamenter og kjellergulv er med bakgrunn i byggeår og byggemetode på oppføringstidspunktet etablert direkte mot grunnmasser uten isolasjon og grunnmursplast. Selv om det ikke ble påvist skader ved en kontroll av innvendige overflater eller hulltaking så er det med bakgrunn i byggemetode kombinert med påforet vegger en påfølgende risiko for skjulte skader. Ventilering av oppholdsrom er kun med spalteventiler i vindu. For optimal ventilering i kjeller bør det etableres klaffventiler på yttervegg. Tilstandsgrad 2 er satt med bakgrunn i byggemetode der det er risiko for fuktopptrekk fra grunn kombinert med påforet vegger.

- Balkong, terrasse, platting:

Det registreres noe skjevheter i konstruksjonen, dette gjelder balkong og frittstående terrasse. Årsak til skjevheter vurderes å skyldes for dårlig fundamentering, om forholdet er pågående eller stabilt, er ukjent. Det registreres råteskade i rekkverk ved inngangen, det er stedvis råteskade i frittstående terrasse. Utover overnevnte avvik framstår balkong og terrasser med normal aldrinsmessig slitasje. Tilstandsgrad 2 er satt på grunn av registrerte skjevheter, stedvis råte, alder og slitasje.

- Vinduer og dører: Byggeår og ytterdør:

Vinduer fra byggeåret har nådd over halvparten av forventet funksjonstid. Det vil være større risiko for utettheter og større behov for vedlikehold i tiden som kommer. Det er ikke etablert omramming/tetting på vindu montert i mur i det mangler beslag under bunnkarm. Det er ufullstendige karmlister/tetting rundt ytterdør, ytterdør framstår med noe skjevheter og slitasje. Manglende tetting rundt vindu og beslag under vindu kan føre til uønsket fuktinntrening i konstruksjonen. Tilstandsgrad 2 er satt med bakgrunn i alder og slitasje, og manglende tetting/beslag på vindu/dør.

- Yttervegger:

Kledningen er stedvis værslitt. Det er kun foretatt stikkprøvekontroller av musetetting og lufting bak kledning der dette er mulig. Der dette er undersøkt ble det stedvis ikke registrert bruk av musetetting mellom kledning og veggkonstruksjon. Tilstandsgrad 2 er satt med bakgrunn i stedvis værslitt kledning, og manglende musetetting på deler av kledningen.

- Skorstein over tak:

Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn av lav høyde på pipe over tak.

- Takkonstruksjon og loft:

Det er registrert Begrenset/utilstrekkelig lufting av konstruksjonen, det er kun lufting via lufteventil i gavelvegg. Forholdet vurderes å øke risikoen for fuktbelastning over tid. Det registreres svertesopp /muggsopp i undertak, noe som er en indikasjon på luftlekkasjer fra underliggende oppholdsrom, med påfølgende kondensering på loft. Det registreres et område med manglende isolasjon og dampsperre med risiko for kondensering på loft. Det registreres spor etter mus på loft. Omfanget av aktiviteten er ikke videre søkt påvist, men det gjøres oppmerksom på forholdet. Tilstandsgrad 2 er satt med bakgrunn i manglende/utett dampsperre og misfarging/svertesopp i undertak, stedvis manglende isolasjon og begrenset/utilstrekkelig lufting av takkonstruksjon.

- Taktekking:

Det registreres mosegroing på taket. Dette reduserer levetiden på tekkingen. Tilstandsgrad 2 er satt med bakgrunn i mose på tak.

- Etasjeskille og gulv på grunn:

Med bruk av nivelleringslaser ble det registrert totalt avvik på rommet mellom 15 og 30 mm, i tillegg til lokale skjevheter. Største avvik er målt i stue og kjellerstue. Det registreres knirk i gulv. Knirk i gulv er ikke uvanlig for eldre boliger, og skyldes erfaringsmessig at innfestingen av undergulv gir bevegelse i konstruksjonen. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

- Ildsted/Skorstein innvendig i boligen:

Erfaringsmessig ser vi at teglsteinspiper ofte har et behov for rehabilitering etter Ca. 50 år. Tilstandsgrad 2 er satt med bakgrunn i alder på pipe og usikker restlevetid.

- Kjøkken - Overflater og innredning:

Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Tilstandsgrad 2 er satt med bakgrunn i skader/slitasje på overflater.

- Toalettrom:

Rommet har kun naturlig avtrekk og vil kun være effektivt ved vind og større temperaturforskjeller inne og ute. Tilstandsgrad 2 er satt selv om løsningen tilfredsstiller forskriften ved byggeåret. Rommet mangler tilluft ved dør for optimal ventilering. Det registreres noe malingsavflassing/svelling i innvendig tak ved lufteventil, noe som kan være et symptom på luftlekkasjer og kondensering i området, ytterligere undersøkelser anbefales. Området på kaldtloft er ikke inspisert av undertegnede pga. lav takhøyde og ikke gangbart gulv. Tilstandsgrad 2 er satt med bakgrunn i naturlig ventilering og manglende tilluft. I tillegg til svelling i område ved lufteventil i innvendig tak

- Varmtvannsbereder:

Det er sluk i rommet, men pga fallforhold er det risiko for at evt. vann fra en lekkasje renne ut gjennom dør. Tilstandsgrad 2 er satt med bakgrunn ikke tilfredsstillende lekkasjesikring av bereder.

- Ventilasjon:

Det registreres flere oppholdsrom som mangler ventilering (tilførsel av frisk luft), utover muligheten for åpning av vindu. Tilstandsgrad 2 er satt med bakgrunn i flere rom med for dårlig ventilering.

- Våtrom: Bad - Overflater:

Gulvet har fall til sluk, men dette er mindre enn referansenivået. Det er stedvis flatere partier på gulv. Det er ikke tilfredsstillende høydeforskjell mellom topp sluk og topp tettesjikt ved dør. Dette medfører til økt risiko for at vann kan trenge ut ved dør ved en eventuell lekkasje. Vindu er lokalisert i våtsonen og vil ikke tåle belastningen av fritt vann, dette er ikke et problem med dagens løsning da det er etablert et tett dusjkabinett. Tilstandsgrad 2 er satt med bakgrunn i fallforhold som er mindre enn referansenivået i rapporten.

- Våtrom: Bad - Membran, tettesjikt og sluk:

Klemring er synlig i sluk, utførelse av membran er ikke synlig for kontroll pga flislim. Rørgjennomføringer er kun synlig tettet med fugemasse / silikon, det er ikke synlig tettesjikt. Det registreres hull på vegg etter tidligere badekar som ikke er tettet. Med bakgrunn i alder på tettesjiktet / overflater er restlevetiden på rommet usikker. Tilstandsgrad 2 er satt med bakgrunn i alder på tettesjikt og derav økt risiko for lekkasjer.

- Våtrom: Bad - Sanitærutstyr:

Det er skader på baderoms innredningen. Det er ikke etablert noen drensåpning for synliggjøring av eventuell lekkasje fra innebygget sisterne, og det er ikke framlagt noen dokumentasjon på annen godkjent løsning. Tilstandsgrad 2 gis pga. manglende drensåpningen i tilknytning innebygd sisterne og skader på innredning.

- Våtrom: Bad - Ventilasjon:

Rommet mangler tilluft og ventilering av rommet blir redusert. Avtrekk er ikke testet da vifte er fuktstyrt. Tilstandsgrad 2 er satt med bakgrunn i manglende tilluft til rommet.

- Våtrom: Vaskerom - Overflater:

Det er ikke fall til sluk. Det er ikke tilfredsstillende høydeforskjell mellom topp sluk og topp tettesjikt ved dør. Dette medfører til økt risiko for at vann kan trenge ut ved dør ved en eventuell lekkasje.

- Våtrom: Vaskerom - Membran, tettesjikt og sluk:

Det registreres at belegg ikke er tilfredsstillende ført inn under klemring, det er utettheter med risiko for lekkasjer i området. Med bakgrunn i alder på tettesjiktet / overflater er restlevetiden på rommet usikker. Tilstandsgrad 2 er satt med bakgrunn i utettheter ved sluk, i tillegg til alder på tettesjikt og derav økt risiko for lekkasjer.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad IU:

- Våtrom: Bad - Fukt:

Tilstøtende vegger mot dusjsone er yttervegg eller murkonstruksjon uten mulighet for hulltaking. På grunn av bygningsmessige hindringer er det ikke mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. TG-IU er gitt ut ifra manglende mulighet (bygningsmessige hindringer) for hulltaking mot våtsone.

LOVLIGHET/HMS:

- Det avviker fra byggetegninger er datert 29.01.68. I sokkel er hobbyrom og matbod i dag brukt som soverom og gang, brenselbod er i dag brukt som vaskerom. Rom er bygd uten søknad om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Rombenevnelser er gjort i henhold til dagens bruk, uten hensyn til byggeforskriftens krav.

- Vindu på soverom som opprinnelig er hobbyrom er for lite i forhold til krav til dagslys. For lite vindusareal gir utilstrekkelig dagslys i rommet, noe som kan redusere bokvalitet og funksjonalitet. Forholdet tilfredsstiller ikke kravene til dagslys for rom beregnet for varig opphold og kan medføre begrensninger i lovlig bruk av rommet.

- Innvendig trapp mangler håndløper. Forholdet avviker fra dagens forskriftskrav og tilfredsstiller ikke anbefalt sikkerhetsnivå. Manglende håndløper reduserer muligheten for støtte og stabilitet ved bruk av trappen, og øker risikoen for fallulykker, særlig for barn, eldre og personer med redusert balanse. Trappen oppfyller ikke dagens krav med for store åpninger mellom rekkverkspiler, noe som gir lavere sikkerhetsnivå enn dagens standard.

- Det er ikke etablert rekkverk der det er nivåforskjell som krever fallsikring. Av hensyn til personsikkerhet anbefales det å etablere rekkverk i samsvar med gjeldende sikkerhetsnivå. Dette gjelder terrasse over carport der det er høyder over 50cm uten rekkverk. Rekkverk på balkong/terrasse/utvendig trapp har lavere høyde enn det som kreves etter dagens forskriftskrav. Forholdet tilfredsstiller ikke gjeldende sikkerhetsnivå. For lav rekkverkshøyde gir økt risiko for fallulykker, med fare for alvorlig personskade.

- Takstige er registrert med utilstrekkelig innfesting (kjetting), takstige har krav om å være forankret i tak. Forholdet medfører redusert sikkerhet ved bruk, og eventuell feiing vil derfor ikke bli utført.

Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.

Eiendommen ligger i et område uten reguleringsplan, og det er da kommuneplanens arealdel med dens bestemmelser som gjelder for området. Dette kan bety at det ikke er tillatt å gjenoppbygge bygninger etter total skade.

Eiendommen ligger i et område som etter Kommuneplanens arealdel 2025-2036 er avsatt til boligbebyggelse.

Deler av tomten til eiendommen er også avsatt til fritidsbebyggelse.

Tomta ligger under også under hensynsone 550 - hensyn landskap etter kommuneplanens arealdel.

Kart over kommuneplanens arealdel ligger vedlagt i salgsoppgave. Bestemmelser for kommuneplan kan fås ved henvendelse til megler.

Ved spørsmål konferer med megler.

Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eller deler av eiendommen leies ut. Ved utleie av hele boligen gjør vi oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.

Prisantydning kr 2 690 000,-

I tillegg til prisantydning påløper følgende omkostninger:

67 250,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tinglysing skjøte)

545,00,- (Tinglysing pantedok. pr. stk)

16 500,00,- (HELP Boligkjøperforsikring)

2 800,00,- (HELP Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for Boligeiere)

_______________________________________________________

2 777 640,- Totalpris inkl. omkostninger

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kommunale avgifter er stipulert til kr. 19 390,- for 2026.

De kommunale avgiftene fordeles på følgende poster:

Vann: kr. 5 469,-

Eiendomsskatt: kr. 4 791,-

Branntilsyn/Feiing: kr. 630,-

Renovasjon: kr. 8 500,-

Det gjøres oppmerksom på at beløpet kan variere etter forbruk, og fra en termin til en annen.

Renovasjon og tømming av slamtank håndteres av Fosen Renovasjon IKS.

Gebyr renovasjon for 2026 kr. 8 500,- pr. år.

Det faktureres 4 ganger pr. år

Eiendommen er tilknyttet privat vann via Stadsbygd Vassverk.

Eiendomsskatt inngår i kommunale avgifter.

Faste løpende utgifter for denne boligen er strøm, bygg- og innboforsikring og kommunale avgifter. Strøm og forsikring varierer ut ifra personlig forbruk og ønsker.

Primær formuesverdi kr. 463 508,00.

Sekundær formuesverdi kr. 1 854 032,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Nylander & Partners AS samarbeider med Stadsbygd Sparebank som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt. Nylander & Partners mottar ikke godtgjørelse for dette.