Vervegen 31

Velkommen til Vervegen 31 - en Innholdsrik og sjarmerende enebolig over 3 plan i stille og rolige omgivelser i Ålen.

Her får du en romslig tomt på hele 1 182 kvm som sikrer godt med plass for å utfolde seg, for både store og små! Her får du ypperlige solforhold store deler av dagen.

Boligen inneholder hele 5 soverom, stort kjøkken og romslig og lyst stueareal. Den nyter av en gjennomtenkt planløsning med sømløse overganger mellom rommene.

Eiendommen har en flott beliggenhet i naturskjønne omgivelser. Boligen ligger sentralt med kort vei til Ålen sentrum (ca. 1,8 km) og det Ålen har å by på av butikker, skole og servicetilbud.

Her får du gåavstand via gang- og sykkelvei til skole, barnehage, butikker og offentlige servicefunksjoner.

Holtålen kommune kan by på gode muligheter for jakt og friluftsliv.

Velkommen til hyggelig visning!

1.Etasje:

Stue, kjøkken, bad, soverom og gang

Kjeller:

4 boder

Loft:

Gang og 4 soverom

I tillegg kommer garasje, utvendig bod, utedo og gang.

Rombenevnelser er satt i henhold til bruk, uten hensyn til hva rommene er godkjent som.

Takstmann har i sin rapport kommet til følgende konklusjon:

1.Etasje

Entré

Tak: Malt takpanel

Vegg: Smartpanel

Gulv: Klikkvinyl

Inneholder: Sikringsskap, trapp til loft

Soverom 1

Tak: Malt panel

Vegg: Smartpanel

Gulv: Laminat

Inneholder: Garderobeskap

Bad

Tak: Malt panel

Vegg: Våtromsplater

Gulv: Våtromsbelegg

Inneholder: Gulvvarme, innredning med vask, dusjkabinett, vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin

Stue

Tak: Malt slett

Vegg: Smartpanel

Gulv: Laminat

Inneholder: Lukket vedovn og varmepumpe

Kjøkken

Tak: Malt slett og malte takåser

Vegg: Smartpanel, malt slett og tapet, flis over benk

Gulv: Laminat

Inneholder: Eldre innredning med vask

2.Etasje

Gang

Tak: Malt panel

Vegg: Malt panel

Gulv: Gulvbelegg

Inneholder: Sikringsskap og liten loftsluke

Soverom 2

Tak: Ubehandlet panel

Vegg: Ubehandlet panel

Gulv: Gulvbelegg

Inneholder: Dør til balkong

Soverom 3

Tak: Malt slett

Vegg: Smartpanel, tapet og renseverk

Gulv: Laminat

Soverom 4

Tak: Malte takbord

Vegg: Smartpanel

Gulv: Laminat

Soverom 5

Tak: Ubehandlet panel

Vegg: Ubehandlet panel

Gulv: Laminat

Kjeller

Tak: Gjennomgående asfaltplater, 1 rom med plast

Vegg: Ubehandlet betong

Gulv: Ubehandlet betong

Selger opplyser om at:

- Det er lagt plater på stue, bad soverom, gang i første etasje + gulv.

- Det er også lagt gulv på noen av rommene oppe, samt et av rommene har fått veggplater.

- Det ble satt inn nytt sikringsskap

- Når badet ble oppusset ble alt av rør ble skiftet.

Boligen er oppført før plan- og bygningsloven kom for fullt, derav ikke dokumentasjon på byggetillatelse.

Det foreligger ikke opprinnelig godkjente plan og fasadetegninger på boligen i kommunens arkiver. Derved kan det ikke sies noe om hvorvidt boligen er bygget i forhold til godkjente tegninger eller ikke.

Kjøper oppfordres til å gjøre grundige undersøkelser, helst med bistand fra bygningskyndig.

Eiendommen er tilknyttet Vervegen Vegforening. Det betales en veiavgift på kr. 2 000,- pr. år. Vegforeningen har ansvar for drift, vedlikehold og forvaltning av den private veien tilknyttet medlemmene i foreningen.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Eiendommen har en flott beliggenhet i naturskjønne omgivelser. Eiendommen ligger sentralt i Ålen, med kort vei til Ålen sentrum (ca. 1,8 m) og det Ålen har å by på av butikker, skole og servicetilbud.
Gangavstand via gang- og sykkelvei til skole, barnehage, butikker, offentlige servicefunksjoner. Nytt flerbrukshus i tilknytning til skole. Ny kunstgrasbane like ved. Holtålen kommune har gode muligheter for jakt og friluftsliv, både sommer som vinter. Her kan blant annet Alpinanlegget nevnes som ligger ikke langt unna huset.

Eiendommen ligger ca. 13 mil fra Trondheim og kun 30 minutters biltur fra Røros sentrum, hvor man kan finne ulike fasiliteter og servicefunksjoner, som helsetjenester, skisenter, restauranter, treningsstudio og mye mer.

Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med Nylander &Partners-skilt ved fellesvisning.

Adkomst er sikret ved tinglysning dagbok nr.1967/2220/65 datert. 16.08.1967.

Parkering i garasje, samt oppstillingsplass på egen tomt.

Totalt bruksareal: 228,0 m²

• BRA-i: 192,0 m²
• BRA-e: 36,0 m²
• ALH: 1 m²
• GUA: 59 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 20,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal.

BRA-e: Eksternt bruksareal.

GUA: Gulvareal.

ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Enebolig med kjeller oppført i trekonstruksjon over støpt ringmur. Liggende kledning av trepanel, saltaksform tekket med profilerte stålplater. Vinduer er er i stor grad skiftet ut mellom 1978 og 1987.

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig ihht. vedlagt tilstandsrapport.

Denne tomten er eiet.

Den er på 1182,50 kvm.

Areal iht. matrikkelutskrift.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet, varmepumpe og vedfyring.

Energikarakter: F - Mørk oransje

Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.

De rom som ikke har faste oppvarmingskilder vil ikke få dette installert.

Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse foreligger ikke for opprinnelig byggesak for enebolig eller tilhørende bygg på eiendommen.

Bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965, og det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965. I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.

Eiendommen er tilknyttet privat vann, avløp og vei.

Eiendommen har septiktank. Denne tømmes av kommunen og er inkludert i kommunale avgifter.

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:

TG 0: 1

TG 1: 2

TG 2: 18

TG 3: 2

TG IU: 0

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:

-Drenering:

Dreneringen er eldre enn 30 år og mangler utvendig fuktsikring. Det er ikke synlig grunnmursplast eller topplist. Takvann ledes ut på terreng via nedløp med utkast, og det er fall mot boligen på parkeringsarealet. Det er påvist alvorlige fuktskader og høye fuktnivåer i rom under terreng som direkte følge av mangelfull drenering og fuktsikring.

Kostnadsestimat: Tiltak mellom 100.000 – 300.000

Rom under terreng:

Det er registrert omfattende og synlige tegn til fukt, saltutslag og muggdannelser i takplater i rom under terreng. Utførte fuktsøk viser svært høye utslag (opptil 931 i søkemodus) på betonggulv, samt forhøyede verdier (ca. 269) midt opp på betongveggene. Fuktmåling i treverk (bjelkelag/himling) viser et fuktinnhold på 17,5 % MC. Himlingsplater har løsnet og er sterkt angrepet av muggsopp. Vegger og gulv for øvrig er i ubehandlet betong.

Kostnadsestimat: Tiltak mellom 10.000 – 50.000.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:

Grunnmur / fundamenter:

Støpt grunnmur med mindre sprekkdannelser på innvendig kjellermur. Utvendig mur har avflassing av maling, mindre pusskader og én blottlagt armering som er utsatt for vær og vind.

Yttervegger / fasader:

Bygningen har liggende trekledning, og det er oppført et tilbygg på den opprinnelige boligen. Det er brukt langsgående lekter bak panelet, men stikkprøver bak kledningen viser at det ikke er etablert forskriftsmessig lufting. Det er generelt behov for normalt, periodisk vedlikehold av kledningen og overflatebehandlingen. Det er ikke funnet synlige tegn til svikt i bærekonstruksjoner, sprekker, setninger, eller observasjoner av sopp og råte på kontrollerte områder.

Vinduer / dører:

Vurderingen viser vinduer og dører med sammensatt alder. Flere vinduer og dører er fra byggeår og sent på 1970-/tidlig 80-tall (bl.a. med etlags glass på soverom 2 og vinduer fra 1978–1980), noe som innebærer at de har nådd eller overstigd sin forventede levetid. Det er registrert ulik grad av slitasje og redusert isolasjonsevne på de eldre enhetene. Det ble ikke funnet punkterte glass på befaringstidspunktet.

Balkong / terrasse:

Det er registrert en overbygd balkong med tekket gulv i andre etasje, samt en åpen treterrasse på mark. Gulvdekke og rekkverk fungerer i hovedsak som tiltenkt, men det er betydelige avvik knyttet til himlingen (undersiden av taket) over balkongen. Her er det omfattende malingsavflassing og visuelle skader på treverket, selv om stikkprøve med fuktmåler viser tørt materiale (13,4%) på befaringsdagen. Konstruksjonen krever vedlikehold og oppussing av himling.

Takkonstruksjon:

Erfaringsmessig manglende lufting av slike takkonstruksjoner. Isolasjon på undergurten er noe komprimert og det ble registrert stedvis manglende isolasjon. Manglende isolering av taket fører til varmetap i boligen. Det ble avdekket fuktskjolder i taksperrer. Det er ikke utført fuktsøk av disse grunnet manglende fullverdig tilkomst.

Loft:

Det registreres noe mangelfull lufting av takkonstruksjonene. Isolasjon på undergurten er noe komprimert og det ble registrert stedvis manglende isolasjon. Manglende isolering av taket fører til varmetap i boligen. Det ble registrert mye museavføring.

Taktekking og beslag:

Taktekking av lakkerte stålplater bærer preg av slitasje og elde, hvor det er registrert omfattende avflassing av lakk/overflatebehandling på store deler av taket. Vindskier har også behov for vedlikehold grunnet avflassing av maling. Undertaket har oppnådd betydelig alder. Tekkingen fungerer i dag, men har redusert restlevetid og krever overflatebehandling/vedlikehold.

Takrenner og nedløp:

Takrenner og nedløp har nådd eller overstigd forventet levetid og bærer preg av slitasje og elde. Det er i tillegg registrert et tydelig avvik på et av nedløpene der en skjøt/stuss mangler, slik at vannet renner ukontrollert ut. Det må påregnes full utskifting av takrenner og nedløp på sikt.

Bad - Dokumentasjon av vanntett sjikt:

Det foreligger ingen dokumentasjon (som samsvarserklæring eller uavhengig kontroll) på oppbygging, materialvalg eller tetthet av badets vanntette sjikt.

Bad - Totalvurdering av overflater:

Badet har våtromsbelegg på gulv og våtromsplater på vegg. Det mangler silikonfug mellom baderomsplater og monteringsskinne nede ved gulvet. Vegghengt toalett mangler riktige hjørneprofiler, og det er målt tilnærmet flatt fall på gulvet mot sluk.

Bad - Totalvurdering av membran, tettesjikt og sluk:

Våtromsbelegg er synlig under klemring i plastsluket. Tettesjiktets er svekket som følge av manglende fuging ved monteringsskinne og underkant av våtromsplatene.

Piper / ildsteder:

Avstand til brennbart materiale er ikke ivaretatt.

Etasjeskiller/gulv på grunn:

Etasjeskiller i trebjelkelag har målsatte skjevheter, planhetsavvik, høydeavvik samt registrert svikt i ganggulv i 2. etasje, som overskrider det som kan forventes som normale toleranser. 1. etasje (Stue): Det er målt 12 mm totalt planhetsavvik og et lokalt avvik på 20 mm på ett punkt på gulvet. 1. etasje (Gang): Det er registrert 23 mm planhetsavvik, samt at det er observert merkbart knirk og registrert svikt i ganggulvet utover det som er akseptabelt. 2. etasje (Gang og soverom): Det er registrert 20 mm totalt planhetsavvik mellom gang og soverom, samt 13 mm høydeavvik fordelt på to nivåer i gangen.

Innvendig trapp:

Trapp er fra byggeår med normal til høy slitasjegrad på overflater, stedvis knirking i trinn, samt behov for utbedring av innfesting til rekkverk.

Kjøkken - Totalvurdering av kjøkken:

Det registreres en del slitasje på innredningen. Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventbart på et kjøkken.

Ventilasjon:

TG 2 er satt grunnet manglende tilluftsventiler i oppholdsrom (stue og gang) i 1. etasje. Det er montert veggventiler og enkelte vindusventiler i 2. etasje, samt veggventiler i kjeller. Våtrom (bad) har mekanisk avtrekk, og kjøkken har periodisk ventilering.

Innvendige vann og avløpsrør - Totalvurdering av innvendig vann og avløpsrør:

Det er gitt tilstandsgrad 2 på bakgrunn av røranleggets alder og gjenværende levetid. Deler av røropplegget og avløpsledningene er av eldre dato og har nådd en betydelig del av sin forventede brukstid, noe som gir usikker fremtidig funksjon og økt risiko for lekkasjer. De eldre rørene og skjulte føringer med uvisst omfang er ikke skiftet ut.

Innvendige vann og avløpsrør - Totalvurdering av varmtvannsbereder:

Berederen er ikke lekkasjesikret;

Lovlighet/HMS:

Det er innhentet kommunale dokumenter og det foreligger ikke byggetegninger i kommunens arkiv. Dagens planløsning er da ikke videre vurdert annet enn rommets bruk på befaringsdagen.

Arealopplysninger:

Arealangivelser er hentet fra tilstandsrapport utarbeidet av fagkyndig. Arealer er oppgitt i henhold til gjeldende bransjestandard. Kjøper oppfordres til å sette seg grundig inn i tilstandsrapporten, herunder arealdefinisjoner og målemetode.

Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.

Eiendommen ligger i et område uten reguleringsplan, og det er da kommuneplanens arealdel med dens bestemmelser som gjelder for området.

Kommuneplanens arealdel med planID 109, vedtatt 05.05.2021. Avsatt til LNFR areal for spredt bolig- fritids- eller næringsbebyggelse, mv, Nåværende.

Kjøper er kjent med at området er "uregulert", men at det omfattes av kommunens LNFR-område. Dette innebærer at det generelt hviler restriksjoner på eiendommen som gjør at man ved tiltak må søke om dispensasjoner etc. Ved bygging, rivning og lignende. Arealplan kan fås ved henvendelse til megler. Kjøper må selv ta kontakt med kommunen for å få godkjenning for eventuelle planer ved eiendommen.

Kommunen har opplyst følgende plan under arbeid som kan berøre eiendommen:

Kommunedelplan arealdel 2026, planID KP2026. Det er planlagt ny Kommunedelplan areadel. Planbeskrivelsen forklarer formålet med kommuneplanens arealdel, hvilke endringer som er gjort i bestemmelsene, og hvilke virkninger planen har for miljø og samfunn. Den gjør rede for bakgrunnen for bestemmelser og retningslinjer, og skal støtte tolkningen av dem og være utfyllende. Planbeskrivelsen gir også definisjoner, presiserer innhold og viser til relevante metoder. Den skal brukes aktivt sammen med bestemmelsene og retningslinjene.

Kommuneplankart er vedlagt i salgsoppgaven. Bestemmelser til kommuneplanen kan fås ved henvendelse megler.

Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Ved utleie av hele boligen gjør vi oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.

Det gjøres oppmerksom på at eiendommen er i dag utleid. Selger opplyser om at dagens leieavtale har en gjensidig oppsigelses tid på 3 mnd. For mer spørsmål konferer med megler.

Det er ikke boplikt i dette området.

Prisantydning kr 1 490 000.

I tillegg til prisantydning, påløper følgende omkostninger:

37 250,00 kr (Dokumentavgift)

545,00 kr (Tinglysing skjøte)

545,00 kr (Tinglysing pantedok. pr. stk)

16 500,00 kr (HELP Boligkjøperforsikring)

2 800,00 kr (HELP Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for Boligeiere)

_______________________________________________________

1 547 640 kr Totalpris inkl. omkostninger.

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kommunale avgifter for 2026 er stipulert til kr. 16 281,-.

De kommunale avgiftene fordeles på følgende poster:

Renovasjonsgebyr Mini: kr. 5 165,-

Abonnementsgebyr Slam boliger/fritidsbolig: kr. 1 400,-

Slam tømming hvert 2. år: kr. 1 495,-

Eiendomsskatt: kr. 3 046,-

Vann: kr. 5 175,-

Eiendommen er tilknyttet privat vann via Ålen Vassverk SA. Det er fast avgift på kr. 5 175,- i året. Det blir fakturert 2 ganger i året.

Det gjøres oppmerksom på at beløpet kan variere etter forbruk, og fra en termin til en annen.

Eiendomsskatt inngår i kommunale avgifter.

Andre utgifter knyttet til eiendommen kan være:

• TV-pakke og internett
• Energi, herunder elektrisitet og ved
• Forsikring av bygning og innbo
• Det foreligger en privat veiavgift på kr. 2 000,- per år.

Disse kostnader vil avhenge av forbruk og avtaler, antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur og andre forhold.

Primær formuesverdi kr. 363 144,00.

Sekundær formuesverdi kr. 1 452 576,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Vi samarbeider med Tolga-Os Sparebank som de tilbyr gode betingelser til våre kunder. Kontakt din megler om dette og vi setter deg i kontakt med finansiell rådgiver. Meglerforetaket mottar honorar ved formidling av finansielle tjenester.