Ranheimslivegen 31 B

Nydelig enebolig svært ettertraktet beliggenhet på Humlehaugen, Ranheim. Boligen er nylig ferdigstilt etter omfattende rehabilitering og fremstår som en splitter ny enebolig med høy standard.

Huset består av to plan hvor del av sokkel er en separat 3-roms utleiedel med egen usjenert inngang. Hoveddel står bl.a. av 4 soverom, 2 bad, eget vaskerom og åpen stue- kjøkkenløsning med store vindusflater. Hovedetasjen er innrammet av en terrasse på hele 90 kvm. Her har du nydelig utsikt og flotte solforhold.

Kort vei til barnehage, skole, idrettsanlegg, butikker, Ladestien, badeplasser og bussforbindelser. Dette er en eiendom som burde "tikke av" de fleste boksene for en kresen kjøpegruppe.

Boligen inneholder:

• 1. etasje:
  - Hoveddel: Bad, vaskerom, gang, soverom og stue.
  - Utleiedel: Entré/gang, bad, stue, kjøkken og 2 soverom
• 2. etasje: Entré/gang, bad, wc, stue, kjøkken og 3 soverom

Rombenevnelser er satt i henhold til bruk, uten hensyn til hva rommene er godkjent som.

Boligen fremstår som et nytt bygg, oppført etter dagens byggtekniske krav (TEK17), og har ikke vært tatt i bruk etter ferdigstillelse. Bygningen er oppført med moderne konstruksjonsløsninger, materialvalg og tekniske installasjoner. Det er utført omfattende oppgraderinger og nybygging som samlet sett gir forventet god teknisk standard og funksjonalitet. Det er ikke registrert tegn til slitasje eller bruksskader, men enkelte forhold kan ikke fullt ut vurderes grunnet manglende bruk og begrenset driftserfaring. Videre vurdering forutsetter normal bruk over tid.

Boligen er opprinnelig oppført i 1975, men er senere gjennomgått en omfattende rehabilitering og ombygging, og fremstår i dag i praksis som et nytt bygg. Tiltakene har hatt som mål å oppgradere boligen til dagens standard, herunder krav i TEK17. Arbeidene omfatter betydelige fasadeendringer med økt vindusareal, ombygging og tilbygg av garasje, etablering av takterrasse med trinnfri adkomst samt nye og utvidede verandaer. Eldre verandaer, skur og bod er revet, og ny frittliggende sportsbod er oppført. Innvendig er to boenheter slått sammen til én, og deler av sokkeletasjen er bruksendret fra bodareal til hoveddel. Boligen har fått et moderne uttrykk, samtidig som deler av opprinnelig særpreg er bevart.

Megler har kontrollert sist godkjente bygningstegninger (2026) opp mot dagens bruk. Det bemerkes følgende avvik som er søknadspliktige:

1. etasje:

• Det ble ikke oppført dør på østre vegg ved vinduet til stuen.

Tiltakene nevnt over er ikke søkt om bruksendring. Etter dagens byggeforskrifter er bruksendring søknadspliktig. Kjøper påtar seg risikoen for både fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Eiendommen har adkomst via privat vei fram til eiendomsgrense. Kjøper overtar eventuelle rettigheter og forpliktelser knyttet til bruk og vedlikehold av veien.

Tinglyst erklæring om adkomstrett synes å gjelde en personlig rettighet for eier ved byggeår og ikke en varig rettighet knyttet til eiendommen. Kjøper anbefales derfor å undersøke forholdet nærmere og sørge for etablering og tinglysing av ny adkomstrett til fordel for eiendommen. Kjøper overtar ansvar og risiko for forholdene.

Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med &Partners-skilt ved fellesvisning.

Parkering i dobbelgarasje, samt på oppstillingsplass på egen tomt.

Totalt bruksareal: 246,0 m²

- BRA-i (internt bruksareal): 214,0 m²

- BRA-e (eksternt bruksareal): 32,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 87,0 m²

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler.

Boligen er oppført som nytt bygg med tradisjonell byggemetode. Bygningen har fundamentering på grunn/sokkel av betong. Bærende konstruksjoner er utført i tre. Yttervegger er oppført med isolert bindingsverk og utvendig kledning og fasade plater. Etasjeskillere er utført i trekonstruksjon. Takkonstruksjon er utført i tre, med isolasjon og tekking tilpasset dagens krav. Bygningen er oppført i henhold til gjeldende tekniske forskrifter (TEK17).

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig ihht. vedlagt tilstandsrapport.

Denne tomten er eiet.

Den er 588,10 kvm.

Areal iht matrikkelutskrift.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet og varmepumpe.

Energikarakter: B

Energiforbruk vil variere fra husstand til husstand.

Det foreligger tillatelse til å ta i bruk leilighet i 1. etasje datert 06.03.1975.

Videre foreligger det tillatelse til å ta i bruk sokkel datert 24.11.1975.

I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.

Det foreligger ferdigattest datert 04.06.2026 som gjelder for ombygging, fasadeendring og bruksendring.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp via private stikkanlegg. Privat vei som vedlikeholdes av brukerne.

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:

TG 0: 23

TG 1: 4

TG 2: 2

TG 3: 0

TG IU: 1

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:

Rom under terreng:

• Det er registrert tegn til tidligere fuktpåvirkning på innside av grunnmur i form av saltutslag og noe overflateavskalling. Forholdene er registrert i utleiedelen av boligen. Det opplyses at grunnmuren nylig er drenert og etterisolert utvendig. Hoveddelen av boligen er oppgradert med nye gulvkonstruksjoner og fuktsikring, mens deler av utleiedelen fortsatt har opprinnelige gulvkonstruksjoner. De registrerte fuktsporene vurderes i hovedsak å være av eldre dato, men saltutslagene viser at det fortsatt forekommer fuktvandring i murverket. Tiltakene er av nyere dato, og det foreligger derfor begrenset erfaringsgrunnlag for å vurdere effekten over tid. Tilstandsgrad TG2 settes på bakgrunn av registrerte fuktindikasjoner og usikkerhet knyttet til konstruksjonens langsiktige fukttekniske funksjon.

Taktekking og beslag:

• Bygningen har flatt tak med ny taktekking. Takflaten er ikke inspisert grunnet manglende sikker adkomst. Vurderingen er basert på observasjoner fra bakkenivå samt tilgjengelige opplysninger. Beslag og detaljer som er synlige fra bakken fremstår uten registrerte avvik. Det kan ikke utelukkes feil eller mangler ved taktekking, sluk, fallforhold, gjennomføringer eller beslagdetaljer som kun kan avdekkes ved nærmere inspeksjon av takflaten.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad IU:

Piper / ildsteder:

• Vurdering av peisen ligger utenfor takstmannens kompetanse. Tilstandsgrad er ikke satt. Da ingen opplysninger foreligger om ildstedet anbefales det at fagmann foretar kontroll av peisen og av pipeløpet.

Takstmannens kommentar til areal, rombenevnelse og lovlighet:

• Det er av hensyn til standardens strenge krav til dokumentasjon ved oppussing av bolig og bad spesielt. Uten de rette dokumentene er det vanskelig å kunne si noe om oppbyggingen av konstruksjonen. Med prosjekteringsdokumenter/bilder har de utførende erklært/ dokumentert korrekt utførelse. Det ble fremlagt bilder av utførelse på membran. Samsvarserklæring fra elektriker ble fremlagt.
• Selgers egenerklæring er oversendt og gjennomgått.
• Boligens planløsning og ulovlighetsmangler er kontrollert opp mot kommunepakken. Siste godkjente bygningstegninger samsvarer med dagens utforming av boligen.
• Ingen avvik i forhold til rømningsvei, brannceller, dagslysflate, takhøyde eller andre forhold som kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet ble avdekket på befaringen.

Eiendommen ligger i et område uten reguleringsplan, og det er da kommuneplanens arealdel med dens bestemmelser som gjelder for området.

Eiendommen ligger i et område avsatt til øvrige byområder (byggesone 3), samt bevaring kulturmiljø iht. kommuneplanens arealdel 2022-2034.

Kart over kommuneplanens arealdel ligger vedlagt i salgsoppgave. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er igangsatt planleggingsarbeid som kan påvirke området. Dette gjelder reguleringsplan med plannavn Ranheim, og planID K20200016.

Hensikten med planen er å legge til rette for en helhetlig og bærekraftig byutvikling, med et sterkt lokalt sentrum og gode kollektiv- og miljøvennlige reisevalg.

Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Ved utleie av hele boligen gjør vi oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.

Deler av boligen kan leies ut, og arealet er godkjent for beboelse. Utleie av deler av egen bolig er ikke et søknadspliktig tiltak, dog er det en forutsetning at bruken av arealene er i tråd med tidligere godkjenninger, samt at det er intern forbindelse mellom hoveddelen og det arealet som leies ut. Dette følger av plan- og bygningsloven. Det gjøres oppmerksom på at arealet som er utleid/har vært utleid ikke er godkjent som en egen enhet, og etablering av en ny selvstendig boenhet er et søknadspliktig tiltak som vil kunne utløse tekniske og formelle krav, bl.a vil det være krav til at enheten skal ha alle hovedfunksjonene for bolig, ha egen inngang, samt at det ikke er en intern forbindelse mellom boenhetene. Megler kan ikke gi noen garanti for at en ev. søknad om en selvstendig enhet vil bli godkjent av kommunen

Prisantydning kr 13 990 000,-

I tillegg til prisantydning påløper følgende omkostninger:

349 750,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tinglysing skjøte)

545,00,- (Tinglysing pantedok. pr. stk)

16 500,00,- (HELP Boligkjøperforsikring)

2 800,00,- (HELP Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for Boligeiere)

_______________________________________________________

14 360 140,- Totalpris inkl. omkostninger

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kommunale avgifter for 2026 er stipulert til kr. 27 280,-. Det er 12 terminer i året. Årsgebyr er beregnet ut ifra de siste 12 terminbeløpene.

Det gjøres oppmerksom på at beløpet kan variere etter forbruk, og fra en termin til en annen.

Eiendomsskatt inngår i kommunale avgifter.

Primær formuesverdi kr. 1 862 786,00.

Sekundær formuesverdi kr. 7 451 144,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Nylander & Partners AS samarbeider med Nidaros Sparebank som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt. Nylander & Partners mottar ikke godtgjørelse for dette.