Rørosveien 3496

Velkommen til Rørosveien 3496 – En lun og sjarmerende laftet bolig over to etasjer. Her har man en stor tom på hele 4 363 m².

Boligen er opprinnelig fra 1885 og sto på en av Strand-gårdene, før den i 1994 ble flyttet til denne usjenerte eiendommen og gjenoppført i sveitserstil med torvtak, fine detaljer og utskjæringer. Dem siste årene er det gjort oppgraderinger som bl.a. nytt kjøkkenet, ny varmtvannsbereder, elektrisitet og overflatebehandlinger.

Boligen byr på en praktisk planløsning med store rom, romslig kjøkken med spisestue, luftig stue med vedovn, bad og vaskerom i god stand, fire gode soverom og entré med skyvedørsgarderobe.

I tillegg har man en garasje på 20 m² og elbillader.

Her får du rolige omgivelser, kun 5 km fra Os i Østerdalen hvor du finner de fleste servicetilbudene du trenger i hverdagen. Nærhet til kollektiv transport med ca. 600 m til Nerenget bussholdeplass.

Velkommen til en hyggelig visning!

Boligen inneholder:

1.Etasje:

Stue, spisestue, kjøkken, bad, vaskerom, kontor, gang, wc og kott.

2.Etasje:

3 soverom, gang, 4 kott og 1 alkove.

I tillegg kommer garasje og veranda.

Rombenevnelser er satt i henhold til bruk, uten hensyn til hva rommene er godkjent som.

Takstmann har i sin rapport kommet til følgende konklusjon:

1.Etasje

Entré

Tak: Panel

Vegg: Panel

Gulv: Skifer

Inneholder: Sikringsskap, gulvvarme og trapp til 2. etasje

Wc

Tak: Panel

Vegg: Panel

Gulv: Skifer

Inneholder: Panelovn, inntak vann lufting avløp, vannstopper og håndvask

Kontor

Tak: Panel

Vegg: Panel

Gulv: Skifer

Inneholder: Gulvvarme

Spisestue

Tak: Panel

Vegg: Panel

Gulv: Laminat

Inneholder: Gulvvarme, lukket vedovn og feieluke

Kjøkken

Tak: Panel

Vegg: Panel

Gulv: Laminat

Inneholder: Innredning med nedfelt vaskekum, platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin, kjøleskap og ventilator.

Stue

Tak: Panel

Vegg: Panel

Gulv: Laminat

Inneholder: Gulvvarme

Vaskerom

Tak: Panel

Vegg: Panel

Gulv: Skifer

Inneholder: Gulvvarme, varmtvannsbereder, utslagsvask, garderobeskap og opplegg for vaskemaskin

Bad

Tak: Panel

Vegg: Panel, flis i dusj og en vegg over vask

Gulv: Skifer

Inneholder: Gulvvarme, innredning med vask, dusjnisje og gulvmontert toalett

2.Etasje

Gang

Tak: Panel

Vegg: Panel

Gulv: Malt tregulv

Inneholder: Dør til veranda

Soverom 1

Tak: Panel

Vegg: Panel

Gulv: Laminat

Soverom 2

Tak: Ubehandlet panel

Vegg: Malt panel

Gulv: Ubehandlet tregulv

Inneholder: Panelovn

Soverom 3

Tak: Ubehandlet panel

Vegg: Malt panel og malt strie

Gulv: Malte tregulv

Fire kott

Tak: Panel

Vegg: Variasjon mellom panel og tømmer

Gulv: Tregulv

Selger opplyser om at:

2022:

- Det ble gravd inn fiberkabel til boligen. Da ble litt av veien opp til huset utbedret av entreprenør.

2023:

- Montert elbillader med utestikk.

- Montert varmepumpe på stue med ny kurs.

- Byttet innmat i sikringsskap.

2024:

- Renovert kjøkkenet og spisestuen.

- Ble lagt nytt gulv (laminat) med varmekabel i gulv.

- Byttet vinduer og isolasjon.

- Lagt ny panel på vegger og tak.

- Nytt kjøkken fra Kvik (Ombra) inkludert hvitevarer og alt av elektrisitet er nytt.

- Byttet varmtvannstank 2024.

2025:

- Ene soverommet i 2 etg. ble pusset opp med ny isolasjon, ny panel på vegg, nytt gulv laminat og alt av elektriske er nytt.

2026:

- Stuen ble pusset opp med ny panel på vegg og i tak, alt elektrisk er nytt.

-Gravd inn fiberkabel til boligen i 2022, da ble litt av veien opp til huset utbedret av entreprenør.

Megler har kontrollert dagens planløsning opp imot godkjente tegninger. Det bemerkes følgende endringer:

1. etasje:

- Soverommet på 10,2 m² er opprinnelig godkjent som kontor.

- Baderom og vaskerom var opprinnelig godkjent som et rom med bad/wc.

2. etasje:

- Det er etablert kott og alkove på ene soverommet (14,6 m²).

Disse endringene er ikke søknadspliktige.

Selger opplyser om at utekranen fungerer, men har litt dårlig trykk etter vinteren, så den bør byttes.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Eiendommen ligger i rolige og naturskjønne omgivelser på Rørosveien, ca. 5 km fra Os sentrum. Os er et hyggelig og aktivt bygdesamfunn med et godt lokalmiljø, hvor det legges til rette for trivsel, aktivitet og fellesskap. I sentrum finner du blant annet dagligvarebutikk, skole, barnehage, bibliotek, legekontor og øvrige servicetilbud.

Området byr på et rikt utvalg av fritidsmuligheter gjennom hele året. Her finnes flotte tur- og friluftsområder med gode muligheter for jakt, fiske, bærplukking og fjellturer. Vinterstid er området kjent for gode skiforhold, med oppkjørte skiløyper og muligheter for både langrenn og alpint ved blant annet Hummelfjell. Hummelfjell TOS Arena tilbyr helårstilbud innen blant annet langrenn, skiskyting og friluftsaktiviteter.

Os ligger i et område rikt på natur- og kulturopplevelser, med kort vei til severdigheter som Femunden, Forollhogna nasjonalpark og den historiske bergstaden Røros. Regionen byr på et aktivt kultur- og idrettsmiljø med ulike arrangementer og aktiviteter for både store og små.

Med nærhet til både natur, lokale tilbud og gode forbindelser er dette et fint sted for deg som ønsker en rolig hverdag med korte avstander til det du trenger.

Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med Nylander &Partners-skilt ved fellesvisning.

Adkomst er sikret ved tinglysning dagbok nr. 2001/1959-1/16 datert. 05.06.2001. Det mangler tinglyst veirett over deler av Gnr. 135 Bnr. 15 som er teigen eiendommen ble skilt ut ifra i 1991.

Parkering i garasje, samt oppstillingsplass på egen tomt.

Totalt bruksareal: 177,0 m²

• BRA-i: 157,0 m²
• BRA-e: 20,0 m²
• ALH: 33 m²
• GUA 92 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 9,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal.

BRA-e: Eksternt bruksareal.

GUA: Gulvareal.

ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Bolig i lafta tømmer i sveiserstil fra 1885 flyttet oppsatt på eiendommen i 1994. Utvendig fasade er tømmervegger og innvendig utlekta med 5 cm. Tilbygget inngangsparti i bindingsverk med ballkong over. Frittliggende garasje ble satt opp i 2017.

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig ihht. vedlagt tilstandsrapport.

Denne tomten er eiet.

Den er på 4362,60 kvm.

Areal iht matrikkelutskrift.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet, varmepumpe og vedfyring.

Energikarakter: C - Lys grønn

Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.

De rom som ikke har faste oppvarmingskilder vil ikke få dette installert.

Det foreligger ferdigattest for boligen, datert 10.05.1994.

Det ble bygget ny garasje i 2017. Denne byggesaken er fritatt fra søknadsplikten datert 15.01.2018.

Eiendommen er tilknyttet privat vei og avløp, samt offentlig vann.

Eiendommen har septiktank, denne tømmes av kommunen og er inkludert i kommunale avgifter.

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:

TG 0: 1

TG 1: 9

TG 2: 9

TG 3: 3

TG IU: 0

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:

Taktekking og beslag:

Det ble ikke avdekket akutte mekaniske lekkasjeskader på selve undertaket på befaringsdagen, og pipeinndekningen er fagmessig utført med heldekkende beslag. Det registreres imidlertid en omfattende torvglidning over møneryggen og deler av takflatene, noe som har etterlatt den underliggende knasteplasten helt blottlagt og direkte utsatt for UV-stråling. I tillegg mangler det vindskibord på flere vindskier, og det er observert uønsket vegetasjon (furutre) som vokser i torvlaget.

Bad/vaskerom -Totalvurdering av membran, tettesjikt og sluk:

Det er registrert bruk av membran og slukmansjett i sluk, samt membranplater enkelte steder. Det er imidlertid avdekket feilaktig utførelse og manglende tetting av tettesjikt ved rørgjennomføringer, avløp fra toalett og ved varmtvannsbereder. Det er heller ikke ført opp tettesjikt bak panelet. Videre er dusjsonen hevet ca. 5-6 cm, og sluken er plassert her, noe som sammen med motfall på det øvrige gulvet gjør at lekkasje- og bruksvann ikke ledes til sluk. Våtrommet er fra 1994, og tettesjiktet har passert sin forventede levetid. Dette er avvik i henhold til gjeldende krav.

Etasjeskiller/gulv på grunn:

Det er registrert totalt planhetsavvik utover tillatte verdier i 2. etasje. Det anbefales utvidet kontroll.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:

Grunnmur / fundamenter:

Ringmuren har manglende skiferbekledning på det ene hjørnet, noe som gjør lettklinkerblokken mer utsatt for fukt.

Drenering:

Det er ikke etablert ordinær drenering eller utvendig fuktsikring. Takvann ledes ikke bort i rør, men drypper rett ned i bakken ved grunnmuren. Boligen ligger imidlertid høyt og fritt til på en topp, noe som gir gode naturlige avrenningsforhold for overflatevann.

Yttervegger / fasader:

Fuktnivået på 18,9% i svillstokken er noe høyt og bør holdes under oppsikt, da det over tid kan øke risikoen for fuktskader dersom fukttilførselen endrer seg.

Balkong / terrasse:

Ifølge selgers egenerklæring har det tidligere vært en lekkasje på verandaen. Tekkingen er utbedret med en midlertidig løsning i form av sveiset PVC-duk som følge av feil fall på dekket.

Takrenner og nedløp:

Det er kun montert tradisjonelle takrenner i tre på to av takflatene i front av bygget. De resterende takflatene mangler takrenner fullstendig. Det bemerkes spesielt at det ikke er montert nedløpsrør eller rennekjettinger på de takrennene som faktisk er til stede.

Bad/vaskerom - Dokumentasjon av vanntett sjikt:

Det foreligger ingen dokumentasjon (f.eks. DD-dokumentasjon, rørleggererklæring eller uavhengig kontroll) som bekrefter utførelse, materialvalg eller tetthet av badets vanntette sjikt (membran).

Bad/vaskerom - Totalvurdering av overflater:

Det er målt motfall på gulv ut mot dør til oppholdsrom, og dusjsonen er hevet i forhold til resten av gulvet. Svertesopp i silikonfuger og vindu i våtsone trekker også ned.

Piper / ildsteder:

Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.

Innvendige vann og avløpsrør - Totalvurdering av varmtvannsbereder:

Berederen er installert i rom uten sluk og eventuelt lekasjevann er ikke ivaretatt på en tilfredsstillende måte. Det er montert lekkasjesikring rundt bereder.

Lovlighet/HMS:

Dagens planløsning er kontrollert mot byggegodkjente tegninger. Det er registrert følgende endringer: Ett soverom i 1. etasje er omgjort til kjøkken, og kjøkken i 1. etasje er omgjort til spisestue. I 2. etasje er det utført mindre endringer i soverom 4 med etablering av kott og alkove. Endringene er ikke søknadspliktige.

Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger

Eiendommen ligger i et område uten reguleringsplan, og det er da kommuneplanens arealdel med dens bestemmelser som gjelder for området.

Eiendommen ligger i et område som i Kommuneplanens arealdel (24.04.2025) er avsatt til LNFR areal for spredt bolig- fritids- eller næringsbebyggelse, mv, Nåværende.

Kjøper er kjent med at området er "uregulert", men at det omfattes av kommunens LNFR-område. Dette innebærer at det generelt hviler restriksjoner på eiendommen som gjør at man ved tiltak må søke om dispensasjoner etc. Ved bygging, rivning og lignende. Arealplan kan fås ved henvendelse til megler. Kjøper må selv ta kontakt med kommunen for å få godkjenning for eventuelle planer ved eiendommen.

Kommuneplankart er vedlagt i salgsoppgaven. Bestemmelser til kommuneplanen kan fås ved henvendelse megler.

Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Ved utleie av hele boligen gjør vi oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.

Det er ikke boplikt i dette området.

Eiendommen er bebygd, tomten er større enn 2 dekar, men mindre enn 100 dekar totalt og har ikke mer enn 35 dekar fulldyrket og/eller overflatedyrket jord. Kjøper må være klar over at egenerklæring om konsesjonsfrihet må innsendes og godkjennes av Os kommune. Konsesjonsfriheten er betinget av at man ikke foretar bruksendring i strid med plan og at dette bekreftes overfor plan- og bygningsmyndigheten ved utfylling av egenerklæring om konsesjonsfrihet. Det er en forutsetning for handelen at kjøper signerer denne, og at erklæringen godkjennes av kommunen før overtagelse.

Prisantydning kr 2 790 000,-

I tillegg til prisantydning, påløper følgende omkostninger:

69 750,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tinglysing skjøte)

545,00,- (Tinglysing pantedok. pr. stk)

16 500,00,- (HELP Boligkjøperforsikring)

2 800,00,- (HELP Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for Boligeiere)

_______________________________________________________

2 880 140,- Totalpris inkl. omkostninger

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kommunale avgifter er stipulert til kr. 23 183,- for 2026.

De kommunale avgiftene fordeles på følgende poster:

Vann Fastledd Bolig: kr. 1 600,-

Vann Forbruk Stipulert: kr. 4 642,-

Septiktømming: kr. 4 123,-

Renovasjon: kr. 6 091,-

Eiendomsskatt: kr. 6 728,-

Det gjøres oppmerksom på at beløpet kan variere etter forbruk, og fra en termin til en annen.

Eiendomsskatt inngår i kommunale avgifter.

Andre utgifter knyttet til eiendommen kan være:

• TV-pakke og internett
• Energi, herunder elektrisitet og ved
• Forsikring av bygning og innbo

Disse kostnader vil avhenge av forbruk og avtaler, antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur og andre forhold.

Primær formuesverdi kr. 442 213,00.

Sekundær formuesverdi kr. 1 768 853,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Vi samarbeider med Tolga-Os Sparebank som de tilbyr gode betingelser til våre kunder. Kontakt din megler om dette og vi setter deg i kontakt med finansiell rådgiver. Meglerforetaket mottar honorar ved formidling av finansielle tjenester.