Gamle Sjåframveien 65

Velkommen til Gamle Sjåframveien 65!

En stor og attraktiv hytte med flott utsikt mot Røros sentrum. Hytta ligger på en pent opparbeidet tomt på hele 2 059 m² med gressplen, trær og frodig vegetasjon som skaper en lun og privat atmosfære. En klukkende bekk renner gjennom tomta og bidrar til den idylliske stemningen.

Eiendommen har en ettertraktet beliggenhet med skiløype langs tomtegrensen, som gir enkel tilgang til Røros flotte løypenett.

Hytta ligger samtidig kun en kort spasertur fra Røros sentrum med butikker, serveringssteder og togstasjon. Til tross for den sentrale beliggenheten ligger hytta skjermet til internt i hyttefeltet, noe som gir gode muligheter for å nyte rolige og private omgivelser.

Hytten har en innholdsrik planløsning over 2 plan med 4 soverom, 2 bad, stue, spisestue og kjøkken. I tillegg har man en utvendig bod.

Oppvarming skjer med vedfyring, varmepumpe og elektrisitet, noe som gir en lun og behagelig varme året rundt.

Velkommen til en hyggelig visning!

Hytten inneholder:

1. etasje:

Stue, spisestue, kjøkken, gang, vindfang, bad og soverom

Oppstuggu:
3 soverom, bad og bod

Rombenevnelser er satt i henhold til bruk, uten hensyn til hva rommene er godkjent som.

Takstmann har i sin rapport kommet til følgende konklusjon:

1. etasje:

Stue

Tak: Åstak med synlig rundtømmer og panel over

Vegg: Tømmer

Gulv: Tregulv

Inneholder: Lukket vedovn, elektrisk gulvvarme, dør til terrasse

Spisestue

Tak: Åstak med synlig takåser og panel over

Vegg: Tømmer

Gulv: Flis

Inneholder: Elektrisk gulvvarme, varmepumpe og trapp til oppstuggu

Kjøkken

Tak: Åstak med synlig takåser og panel over

Vegg: Tømmer Gulv Flis

Inneholder: Elektrisk gulvvarme, innredning med vask, stekeovn, platetopp, ventilator, kombiskap og oppvaskmaskin.

Gang

Tak: Åstak med synlig rundtømmer og panel over

Vegg. Tømmer

Gulv: Flis

Inneholder: Elektrisk gulvvarme

VF

Tak: Åstak med synlig takåser og panel over

Vegg: Tømmer

Gulv: Flis

Inneholder: Elektrisk gulvvarme

Bad

Tak: Åstak med synlig rundtømmer og panel over

Vegg: Tømmer

Gulv: Flis

Inneholder: Elektrisk gulvvarme, dusjkabinett, gulvmontert toalett og innredning med vask

Soverom

Tak: Åstak med synlig rundtømmer og panel over

Vegg: Tømmer

Gulv: Tregulv

Inneholder: Panelovn

Oppstuggu:

Gang

Tak: Åstak med synlig rundtømmer og panel over

Vegg: Tømmer

Gulv: Tregulv

Soverom 2

Tak: Åstak med synlig rundtømmer og panel over

Vegg: Tømmer

Gulv: Tregulv

Inneholder: Panelovn og dør til balkong

Soverom 3

Tak: Åstak med synlig rundtømmer og panel over

Vegg: Tømmer

Gulv: Tregulv

Inneholder: Panelovn

Soverom 4

Tak: Åstak med synlig rundtømmer og panel over

Vegg: Tømmer

Gulv: Tregulv

Inneholder: Panelovn

Bad

Tak: Trepanel

Vegg: Tømmer

Gulv: Flis

Inneholder: Dusjkabinett, innredning med vask og gulvmontert toalett.

Bod

Tak: Åstak med synlig rundtømmer og panel over

Vegg: Tømmer

Gulv: Betong

Inneholder: Panelovn, Varmtvannsbereder, opplegg for vaskemaskin, Sikringsskap, fordelerskap rør-i-rør og sluk gulv.

Megler har kontrollert dagens planløsning mot godkjente bygningstegninger.

Det bemerkes følgende avvik som er søknadspliktig:

Uppstugu:

- Området hvor det er etablert baderom er opprinnelig godkjent som åpent areal.

Det er ikke søkt om bruksendring. Etter dagens byggeforskrifter er bruksendring søknadspliktig. Kjøper påtar seg risikoen for både fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke finnes dokumentasjon som viser at uteboden er søkt og godkjent av kommunen.

Kjøper påtar seg risikoen for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

Medfølger ikke:

- 4 bokhyller av Ask & Eng (2 i andre etg. og 2 på soverom nede)

- 4 Lysekroner

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Hytta ligger i Hånesåsen på Røros og har gangavstand til sentrum (ca. 2,5 km) med alle fasiliteter. T

Flott turterreng rett utenfor hyttedøren. Milevis av turløyper sommer som vinter. Om vinteren får dere oppkjørte skiløyper fra like utenfor tomta som går sammen med Røros sitt oppkjørte løypenett, der dere har uendelig med skiløyper som bl.a. går opp til de populære turistmålene Skistuggu og avholdshytta.

På Røros finner dere et meget bredt kulturtilbud med bl.a.: golfbane, bowlinghall, alpinbakke for barn, dagligvarebutikker, kjøpesenter, restauranter, bilverksted ++.

Fra eiendommen har dere gangavstand til flere store arrangementer på Røros gjennom året, slik som Rørosmartnan og Femundløpet i februar, Vinterfestspill i mars, Elden på sensommeren, julemarked i desember og flere sykkelritt på vår/ sommer

Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med Nylander &Partners-skilt ved fellesvisning.

Parkering på egen tomt.

Totalt bruksareal: 114,0 m²

• BRA-i: 111,0 m²
• BRA-e: 3,0 m²
• ALH: 11 m²
• GUA: 87 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 36,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal.

BRA-e: Eksternt bruksareal.

GUA: Gulvareal.

ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Fritidsbolig er oppført i en etasje. Hytta er anlagt på en støpt og isolert betongplate på mark og ringmurselementer. Over dette er bygningen oppført i liggende laft. Salttakkonstruksjon tekket med torv. Vindu med 2-lags glass fra byggeår. Ytterdør og dør til terrasse fra byggeår.

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig ihht. vedlagt tilstandsrapport.

Denne tomten er eiet.

Den er på 2059,20 kvm iht. matrikkelutskrift.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet, varmepumpe og ved.

Energikarakter: C - Lys grønn

Energiforbruk foregående år var ca. 6-7000 kwh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Denne boligen har valgt Norgespris på strøm. Dette er en statlig ordning som skal gi forutsigbar strømpris gjennom året. Nettleie, avgifter og eventuelle påslag kommer i tillegg. Avtalen har årlig binding og utløper for denne boligen i 2027. Prisen settes for hvert kalenderår i statsbudsjettprosessen.

Strømstøtteordning gjelder ikke ved Norgespris.

De rom som ikke har faste oppvarmingskilder vil ikke få dette installert.

Det foreligger ferdigattest for nybygg fritidsbolig, datert 28.03.2008.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

Privat vei som vedlikeholdes av brukerne. Det betales en årlig kontingent til veilaget.

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:

TG 0: 0

TG 1: 10

TG 2: 15

TG 3: 0

TG IU: 3

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:

Grunnmur / fundamenter:

Fibersementplaten på ringmurshjørnet har løsnet, og det er en åpen sprekk rett inn til isoporen på begge sider av hjørnet.

Drenering:

Fibersementplaten har løsnet fra EPS-isolasjonen på deler av ringmuren i det nordvestlige hjørnet.

Bad 2. etasje - Dokumentasjon av vanntett sjikt:

Det foreligger ikke skriftlig dokumentasjon på oppbygning, membranutførelse eller fagmessig utførelse av våtrommet.

Bad 2. etasje - Totalvurdering av overflater:

Veggene består av synlig tømmerlaft, og det er flis på gulv med sokkelflis. I overgangen mellom sokkelflis og tømmer er det montert en hjørnelist i tre som heller inn mot tømmeret.

Bad 2. etasje - Totalvurdering av membran, tettesjikt og sluk:

Sluk er tilgjengelig for kontroll. Det er visuelt registrert kun smøremembran i sluk (det er ikke påvist eller verifisert slukmansjett/klemringsløsning). Gulvet har et lokalt fall under 25 mm, men dørterskelen inn til rommet er hevet slik at den totale høydeforskjellen fra topp sluk til topp terskel er over 25 mm. Det er montert et lukket dusjkabinett på rommet, men det står en fast sokkellist/oppkant på gulvet ved dusjsonen.

Bad 2. etasje - Totalvurdering av sanitært utstyr og ventilasjon:

TG2 er satt på grunn av manglende tilluft. Ingen skader observeres på innredningen eller sanitærutstyret. Toalettet er stabilt festet og spylefunksjonen fungerer normalt.

Bad 1. etasje - Dokumentasjon av vanntett sjikt:

Det foreligger ingen dokumentasjon (f.eks. DD-dokumentasjon, rørleggererklæring eller uavhengig kontroll) som bekrefter utførelse, materialvalg eller tetthet av badets vanntette sjikt (membran).

Bad 1. etasje - Totalvurdering av overflater:

Veggene av ubehandlet tømmerlaft er tørre, og vannsikkerheten i dusjsonen er ivaretatt med et lukket dusjkabinett. Det mangler sprutsikring på veggen bak servanten. På gulvet er det registrert utstrakt bomlyd (manglende vedheft) under flisene, samt for lite fall med kun ca. 6 mm høydeforskjell/oppkant ved døren. Fuktsøk på gulvet ga høye utslag, som trolig skyldes feilkilder (varmekabler/armering), men det hefter usikkerhet ved tettesjiktet.

Bad 1. etasje - Totalvurdering av membran, tettesjikt og sluk:

Membran og tettesjikt er fra byggeår (2008). Det er registrert slukmansjett i sluk og smøremembran bak sokkelflis mot de ubehandlede tømmerveggene. Gulvet er tilnærmet flatt med kun 5 mm høydeforskjell fra topp sluk til topp dørterskel, og membran er ikke ført minimum 15 mm opp på terskel. Det er montert lukket dusjkabinett.

Bad 1. etasje - Totalvurdering av sanitært utstyr og ventilasjon:

Tilstandsgrad 2 er satt på grunn av manglende tilluft fra tilstøtende rom. Innredning og sanitærutstyr fremstår uten skader. Toalett er stabilt festet og spylefunksjon fungerer normalt. Vanntrykk fra vask og i dusj er normalt. Det er registrert dårlig avrenning fra vask. Jevnlig rensing av vannlås anbefales for å unngå tetting.

Piper / ildsteder:

Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.

Bod med tekniske installasjoner : Bygningsdelen/rommet gis tilstandsgrad 2 på grunn av påviste avvik knyttet til manglende lekkasjesikring, manglende drenering fra rør-i-rør-fordelerskap, og ubeskyttede treoverflater i soner med fuktbelastning. Ut fra rommets alder (byggeår 2008) vurderes også de tekniske installasjonene å ha nådd en alder der risikoen for svikt er forhøyet.

Kjøkken - Totalvurdering av kjøkken: Kjøkkeninnredning fra byggeår (2008) med normal bruksslitasje. Det er installert rør-i-rør-system for vannforsyning i benkeskap under vask uten bruk av tettehetter. Fuktsøk med på flisgulvet ga forhøyede verdier, men dette er verifisert som feilkilde forårsaket av underliggende varmekabler og armeringsnett. Kontrollmåling med pigg i tømmervegg helt nede ved gulvet viser 7,4 % WME, noe som dokumenterer at konstruksjonen er tørr. Ved fuktsøk i referansegulv på bod uten varmekabler ble det registrert normale verdier.

Innvendige vann og avløpsrør - Totalvurdering av innvendig vann og avløpsrør:

Rør-i-rør-system for vannfordeling. Fordelerskap er montert i bod med tømmervegger. Boden er utstyrt med sluk, men uten tettesjikt/membran på gulvet.

Innvendige vann og avløpsrør - Totalvurdering av varmtvannsbereder:

Det er påvist at varmtvannsberederen har passert mer enn halvparten av sin forventede levetid. Det er ikke påvist funksjonssvikt ved besiktigelsen, men alderen tilsier økt risiko for fremtidige skader eller svikt.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad IU:

Takrenner og nedløp:

Takrennene er skjult montert bak torvstokk og under torvlaget, noe som gir begrenset mulighet for visuell kontroll og inspeksjon. Skjulte renneløsninger har en iboende risiko for uoppdagede lekkasjer som over tid kan påføre fuktskader på torvstokk og tilstøtende laftekonstruksjoner. TGUI gis på grunn av konstruksjonens risikoprofil og manglende inspeksjonsadkomst. Det er ikke registrert tegn til aktive lekkasjer eller skader på befaringstidspunktet.

Bad 2. etasje - Totalvurdering av fuktsøk:

Det er ikke boret hull for fuktmåling i vegg fra tilstøtende rom. Det er i stedet utført fuktmåling direkte på tømmeret inne på badet, fuktsøk (kapasitiv søkemodus) på flislagt gulv, og referansemåling i tilstøtende bod. Årsak: Hulltaking i tilstøtende rom er unnlatt fordi skilleveggen består av massivt 8" laftet tømmer uten indre hulrom eller bindingsverk. Konstruksjonen er homogen, og fuktmåling utført direkte på tømmeret gir en god og representativ indikasjon på trevirkets indre tilstand uten behov for destruktive inngrep. Konsekvens: Den indre kjernen i tømmerstokken er ikke blottlagt ved boring, og konstruksjonen settes derfor formelt som ikke undersøkt (TGIU) i henhold til instruks for hulltaking. Siden tømmerveggen er homogen og uten innkapslede hulrom, og direkte måling i treverket ikke viste forhøyede verdier, vurderes risikoen for skjulte fuktskader i veggens kjerne å være lav.

Bad 1. etasje - Totalvurdering av fuktsøk: Hulltaking i tilstøtende rom er unnlatt. Det er i stedet utført et metodisk fuktsøk bestående av direkte fuktmåling med pigg i tømmeret nede ved gulvnivå, kapasitivt fuktsøk på flislagt gulv, samt referansemåling i tilstøtende bod uten varmekabler. Årsak: Skilleveggen består av massivt 8" laftet tømmer uten hulrom eller bindingsverk. Konstruksjonen er homogen, og hulltaking i form av borhull vil ikke gi ytterligere faglig merverdi. Direkte piggmåling i treverket helt nede ved gulvet viste 7,4 % WME, noe som dokumenterer en helt tørr konstruksjon. Forhøyede verdiutslag ved det kapasitive fuktsøket på flisene er verifisert som feilkilde forårsaket av underliggende varmekabler og armeringsnett (sammenligningsmåling i bod uten varmekabler viste helt tørt gulv). Konsekvens: Da den indre kjernen i tømmerstokken ikke er blottlagt ved boring, settes punktet formelt til TGIU (Ikke undersøkt) i henhold til forskriftens instruks for hulltaking. Siden tømmerveggen er homogen og målinger direkte i treverket viser lave/tørre verdier, vurderes reell risiko for skjulte fuktskader – også sett i lys av lekkasjehendelsen i 2022 – å være svært lav.

TAKSTMANN KOMMENTAR TIL AREALOPPMÅLING OG ROMBENEVNELSE:

- Boligen er målt opp etter ny standard NS3940:2023. GUA (Gulvareal) / ALH (lav takhøyde) er målt på enkelte rom. Dette gjelder: Utvendig redskapshus.

- Dagens planløsning er kontrollert opp mot byggetegninger mottatt fra kommunen. Følgende avvik/ endringer er funnet: Det er etablert bad i 2. etasje (oppstugu) i et areal som på kommunens godkjente tegninger er avsatt til "Åpent". Badet fremstår dermed som et ikke-omsøkt tiltak hos kommunen. Selger opplyser at badet ble etablert ved oppføring i 2008, men dette fremkommer ikke av de byggemeldte tegningene som ligger til grunn for ferdigattesten. For å få rommet formelt godkjent må det sendes inn en endringssøknad / ettersendelse av reviderte tegninger til kommunen. Det må da dokumenteres at rommet oppfyller gjeldende krav til våtrom, ventilasjon og romhøyde.

- Ved befaringen er det registrert etablert bad i 2. etasje (oppstugu). Arealet der badet er plassert er på kommunens godkjente tegninger avsatt og merket som «Åpent». Selger opplyser at badet ble etablert i forbindelse med oppføringen av fritidsboligen i 2008.

Arealopplysninger:

Arealangivelser er hentet fra tilstandsrapport utarbeidet av fagkyndig. Arealer er oppgitt i henhold til gjeldende bransjestandard. Kjøper oppfordres til å sette seg grundig inn i tilstandsrapporten, herunder arealdefinisjoner og målemetode.

Eiendommen er regulert til fritidsbebyggelse iht. r20050012, Del av eiendommen 132/82.

Deler av eiendommen er også avsatt til skiløypetrasé iht. r20120006.

Eiendommen ligger i et område som i Kommunedelplan for Røros sentrum (25.06.2009) er avsatt til fritidsbebyggelse.

Det gjøres oppmerksom på at det eksisterer kommuneplaner under arbeid i et område som berører eiendommen. Dette gjelder Kommunedelplan Røros bergstad med planid 201901. Hensikten med planen er å legge til rette for en langsiktig helhetlig utvikling av Røros tettsted gjennom fortetting og tettsteds/knutepunktsutvikling i tråd med kommunens overordnede mål og strategier.

Reguleringsbestemmelser m/kart og kart over kommunedelplan ligger vedlagt i salgsoppgaven. Kommunedelplanen kan fås ved henvendelse til megler.

Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Fritidseiendommen kan i sin helhet leies ut til fritidsformål.

Det gjøres oppmerksom på gjeldende skatteregler for utleie av fritidseiendom.

Ved kjøp av denne eiendom må kjøpere signere egenerklæring der man bekrefter at eiendommen skal brukes iht. gjeldende regulering.

Erklæringen skal vedlegges skjøtet for tinglysing, og oppgjøret kan ikke foretas før skjøtet er tinglyst. Konsesjonsfriheten er betinget av at man ikke foretar bruksendring i strid med plan.

Prisantydning kr 3 850 000.

I tillegg til prisantydning, påløper følgende omkostninger:

96 250,00 kr (Dokumentavgift)

545,00 kr (Tinglysing skjøte)

545,00 kr (Tinglysing pantedok. pr. stk)

16 500,00 kr (HELP Boligkjøperforsikring)

2 800,00 kr (HELP Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for Boligeiere)

_______________________________________________________

3 966 640 kr Totalpris inkl. omkostninger.

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kommunale avgifter for 2026 er stipulert til kr. 13 701,-.

Du kan velge om du vil motta faktura for kommunale avgifter 1 gang i året, 4 ganger i året (kvartalsvis) eller hver måned.

Det gjøres oppmerksom på at beløpet kan variere etter forbruk, og fra en termin til en annen.

Eiendomsskatt inngår i kommunale avgifter.

Andre utgifter knyttet til eiendommen kan være:

• TV-pakke og internett
• Energi, herunder elektrisitet og ved
• Forsikring av bygning og innbo
• Veilag, herunder brøyting og vedlikehold. Årlige kontingenten for 2026 var kr. 4000,-.

Disse kostnader vil avhenge av forbruk og avtaler, antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur og andre forhold.

Sekundær formuesverdi kr. 958 375,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Vi samarbeider med Tolga-Os Sparebank som de tilbyr gode betingelser til våre kunder. Kontakt din megler om dette og vi setter deg i kontakt med finansiell rådgiver. Meglerforetaket mottar honorar ved formidling av finansielle tjenester.