Torgvegen 20

Velkommen til Torgvegen 20 – Enebolig med flott beliggenhet i Stjørdal sentrum.

• Eiendommen er på 625 kvm og grenser til friområde - Flat tomt og stor hage med gode solforhold.
• Boligens 1. etasje rommer 2 stuer, kjøkken, baderom og gang.
• Loft er innredet med 4 soverom og godt med lagringsplass. Dagens soverom v/trapp er opprinnelig byggemeldt som wc, bad og garderobe (ikke omsøkt).
• Varmepumpe, vedovn og elektrisk oppvarming.
• Det er fremlagt rapport fra el tilsyn uten avvik fra 2025.
• Grovkjeller med bodplass.
• Asfaltert gårdsplass og garasje.

Eiendommen ligger sentralt til i Stjørdal, samtidig som boligen har en tilbaketrukket beliggenhet i et rolig og skjermet område. Fra eiendommen er det kort gange inn til bla. skoler, barnehager, kjøpesenter, dagligvarehandel, togstasjon og idrettsanlegg. Se 360-visning og boligfilm i annonsen. Velkommen til visning!

1. etasje: 2 stuer, kjøkken, bad, gang.

Loft: 4 soverom, gang. Bod.

Kjeller: 3 boder.

Areal:

Bruksareal (BRA) 1. etasje: 66m².

Bruksareal (BRA) Kjeller: 15m².

Bruksareal (BRA) Loft: 53m².

Bruksareal (BRA) totalt: 134m².

1. etasje

Stue 1: Laminat på gulv, og brystpanel og malt glassfiberstrie på vegger. Takess i himling. Vedovn og varmepumpe.

Stue 2: Laminat på gulv og malt glassfiberstrie på vegger. Malte plater i himling. Utgang til terrasse.

Kjøkken: Laminat på gulv og malt glassfiberstrie på vegger. Takess i himling. Innredning med opplegg for oppvaskmaskin og mekanisk avtrekksvifte over stekesonen. Det er integrert platetopp og stekovn.

Bad: Flis på gulv og våtromsplater på vegger. Malt overflate i himling. Gulvvarme. Utstyrt med opplegg for vaskemaskin, servant, servantskap, mekanisk avtrekk, dusjhjørne og wc.

Gang: Belegg på gulv og strietapet på vegger. Malt overflate i himling. Trapp.

Kjeller

Bod 1: Støpt gulv og pusset overflate på vegger. Stubbloft i himling. Trapp.

Bod 2: Støpt gulv og pusset overflate på vegger. Stubbloft i himling.

Bod 3: Støpt gulv og pusset overflate på vegger. Stubbloft i himling. Bereder og stoppekran.

Loft

Soverom 1: Belegg på gulv og malt glassfiberstrie på vegger. Mgs.

Soverom 2: Teppe på gulv og malt glassfiberstrie på vegger. Malt overflate i himling.

Soverom 3: Belegg på gulv og malt glassfiberstrie på vegger. Malt overflate i himling. Utgang til takterrasse servant.

Soverom 4: Belegg på gulv og malt glassfiberstrie på vegger. Malt overflate i himling.

Bod: Belegg på gulv og belegg påvegg. Malt overflate i himling.

Gang: Belegg på gulv og malt overflate på vegger. Malt overflate og luke til kaldloft i himling. Trapp og sikringsskap.

Boligen selges ved fullmektig. Fullmektig har derfor ikke førstehåndskunnskap om boligen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene. Kjøper oppfordres til å gjøre grundige undersøkelser, helst med bistand fra bygningskyndig.

Det gjøres oppmerksom på at en trekantformet parsell på omtrent 19 kvm er fradelt i 1971 fra nordøst-siden av tomten, ved innkjørselen, med gnr/bnr 99/512. Denne parsellen følger ikke med i salget av Torgvegen 20, da det er en selvstendig eiendom med andre hjemmelshavere. Deler av denne parsellen benyttes som adkomst til Torgvegen 20. Adkomst er ikke sikret med skriftlig avtale. Det er uklart hvorvidt alle godkjennelser foreligger. Dagens adkomst er derfor beskrevet etter dagens situasjon. Megler anbefaler at kjøper får etablert, evt. formalisert en avtale rundt dette med eier av parsellen, samt eier av Torgvegen 18. Kjøper påtar seg risikoen for fremtidig bruk, herunder om en avtale lar seg opprette, og alle kostnader forbundet med dette.

Megler har kontrollert dagens planløsning mot godkjente bygningstegninger:

Ut i fra tegningene fra 1954 er det utført enkelte endringer. Det er manglende rombenevnelser i enkelte rom.

• I 1. etasje har kjøkken blitt omgjort til bad og det er fjernet vegger/ etablert åpninger i dagens stue og kjøkken del.
• Endringer loft: Dagens soverom ved trapp er opprinnelig byggemeldt som WC, bad og garderobe. Øvrige deler av loftet har ikke rombenevnelser. Endringen av garderobe til soverom er en bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, noe som vanligvis krever en søknad om bruksendring.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Alt i boligen foruten TV og de tre bildene på kjøkkenet, kan følge med salget om ønskelig.

Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med &Partners-skilt ved fellesvisning.

I garasje, samt oppstillingsplass på egen tomt.

Totalt bruksareal: 146,0 m²

• BRA-i: 119,0 m²
• BRA-e: 27,0 m²
• ALH: 15 m²
• GUA: 15 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 24,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Enebolig er oppført i to etasjer over kjeller. Grunnmur er oppført i betongstein og støpt betong eller lignende. Veggkonstruksjon er oppført i tre og er kledd med stående tømmermannspanel. Taket er et saltak og er tekket med betongstein. Etasjeskille er et trebjelkelag. Vinduer med 2-lags isolerglass og koblet glass.

Denne tomten er eiet.

625,20 kvm.

Boligen er oppvarmet med varmepumpe, vedfyring og elektrisitet.

Energikarakter: G.

Det foreligger en godkjenning datert 11.02.54. Godkjenningen gjelder for tilbygg til våningshus. Følgende ble anmerket før arbeid skulle sette i gang: 1. Innhente byggeløyve. 2. Gebyrer for byggemelding og tilsyn betales.

Det foreligger tillatelse til tiltak datert 09.09.04. Tillatelsen gjelder reparasjon av pipe. Følgende ble anmerket: Når arbeidet er ferdig forutsettes kommunen varslet for utførelse av nødvendig registrering og tilsyn.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

Det er felles innkjøring og adkomst med en nabo. Det skal angivelig finnes en privat avtale på veirett fra Torgveien ifølge fullmektig. Avtalen skal være gjort mange år før Odd Einar Myren tok over huset i 1992. Verken eiere av Torgveien 18 eller 20 finner dokumentasjon på dette. U.t tror ikke det er tinglyst noen veirett. Det er privat avtale om deling av snøbrøyting i innkjøringen fra Torgveien til hus nr. 18 og 20.

Privat adkomst er ikke sikret avtale/skriftlig avtale. Det er uklart hvorvidt alle godkjennelser foreligger. Dagens adkomst er derfor beskrevet etter dagens situasjon. Megler anbefaler at kjøper får etablert ev. formalisert en avtale rundt dette med grunneier. Kjøper påtar seg risikoen for fremtidig bruk, herunder om en avtale lar seg opprette, og alle kostnader forbundet med dette.

OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:

TG 0: 0

TG 1: 2

TG 2: 13

TG 3: 7

TG IU: 1

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:

Krypkjeller

Det registreres råteskader i bjelkelaget og stubbloft. Rommet har ingen ventilering eller synlig tettesjikt mot grunn. Det er støpt betongplate i rommet.

Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000

Vinduer og dører

Det registreres vinduer med mye slitasje i karmer. Det er oppsprukket trevirke og manglende vedlikehold. Vindu i 1. etasje ved terrassedør opplyses å være punktert. Balkongdør til takterrasse har utvendige skader i overflaten. Terrassedør i 1. etasje er slitt og har skadet dørkarm. Garasjedør har råteskader. TG-3 gis pga registrerte forhold på dører. Vinduer fremstår med behov for vedlikehold og har nådd en høy alder, noe som kan føre til punktering i glass. Kjellervinduer med koblet glass, bærer preg av manglende vedlikehold.

Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000

Yttervegger

Kledningen er slitt og fremstår med manglende vedlikehold. Enkelte steder er det registrert råteskader. Det er ikke etablert lufting av kledningen. Kledningen på garasje har større områder med råteskader.

Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000

Etasjeskille og gulv på grunn

Det er i flere rom både i 1. etasje og på loft registrert knirk i gulv. Det er høydeforskjeller i gulvet. Det er på loft målt høydeforskjeller på opptil 4cm innenfor 2 meter. Det er også en del knirk i gulv på loft og i 1 .etasje. Flere steder er det lokale skjevheter ved stikkontroll med nivelleringslaser.

Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000

Ildsted/Skorstein innvendig i boligen

Pipa er innkledd i 1. etasje og loft med tapet. Pipe har nådd over halvparten av forventet levetid. Det er registrert mindre riss i pipe ved ildsted i 1. etasje.

Kostnadsestimat: Under 20 000

Kjøkken

Det er lekkasje fra kjøkkenarmatur (krane). Innredning fra 90-tallet.

Kostnadsestimat: Under 20 000

Våtrom

Badet er fra 1992 med flis på gulv og baderomsplater på vegg. Utførelsen bærer preg av ufagmessig utførelse da baderomsplater er plassert nært gulv samt at det er trapping på platene. I dusjsone er platene nært gulv og det er kun silikon mellom fliser og plater. Det er ikke synlig om det membran i sluk eller ved dør. Det er foretatt fuktmåling i stubbeloft/ undergulv fra underliggende etasje uten funn av forhøyede verdier. Badet må oppgraderes i sin helhet for å kunne tåle dagens bruk.

Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:

Drenering

Det er foretatt kontroll med fuktindikator mot tilgjengelige murflater/ gulv på grunn. Undersøkelsen viser indikasjoner på fukt i kjellergulv og nedre del av grunnmur. Kan tyde på kapillæroppsug fra grunnen eller inntrengning fra utsiden. Terreng rundt boligen er flatt. Det er risiko for vannansamlinger inn mot bygningen med påfølgende økt belastning på dreneringen. Taknedløp er avsluttet over bakken. Det er lite fall på terreng og grunnmuren får en stor fuktbelastning.

Grunnmur og fundament

Det registreres riss/ sprekker i grunnmuren.

Rom under terreng

Kjelleren er en grovkjeller fra byggeår. Det er påvist saltutslag på vegger og gulv som er et symptom på fuktvandring gjennom grunnmur. Lagring av fuktømfintlige varer i kjelleren bør unngås.Enkelte steder er det registrert isopor som ikke er tildekket. Det er dårlig ventilering av kjelleren noe som gir en økt luftfuktighet og kjellerlukt.

Balkong, terrasse, platting - Takterrasse

Takterrasse med papptekking fra 1992. (opplysninger fra selger). Tekkingen er fritt eksponert. Fra stue i 1. etasje er det registrert misfarging i innvendig tapet noe som indikerer vannintrenging. Tekkingen har nådd en høy alder noe som kan føre til utettheter. Rekkverket bærer preg av manglende vedlikehold.

Balkong, terrasse, platting - Terrasse

Terrasse med adkomst fra stue. Det er på befaringsdag registrert at rekkverk og terrassedekke har sprekker i treverket.

Renner og nedløp

Enkelte steder er nedløp avsluttet over terreng. Renner og nedløp har nådd en høy alder og skader kan oppstå.

Takkonstruksjon og loft

Kaldloft med adkomst via luke i gang 2. etasje. Kontrollen er begrenset da det var lagret mye innbo på befaringsdag. Det er derfor kun deler av kaldloftet som er inspisert. Det er ikke påvist dampsperre mellom oppvarmede rom og kaldt rom. Det er registrert fuktmerker på innvendige overflater. Forholdet vurderes å kunne skyldes lekkasjer eller kondensering. Det er registrert manglende eller utilstrekkelig lufting av konstruksjonen. Forholdet vurderes å øke risikoen for fuktbelastning over tid. Enkelte vindskier har tegn til råteskader

Taktekking

Det er foretatt en kontroll fra bakkenivå og fra balkong på loft. Det bemerkes en del mosegroing på taksteinen. Beslag fra garasjetak til vegg er ikke påvist. Dette kan medføre økt fuktbelastning på vegg. Tekkingen har nådd en alder som gjør tettheten i tiden som kommer usikker.

Avløpsrør

Det er ikke etablert egne stakepunkter i avløpsanlegget. Rensing av rør kan kun utføres via sanitærinstallasjoner (f.eks. toalett eller sluk). Avløpsanlegg fra byggeåret har nådd en høy alder og skader / lekkasjer kan oppstå

Vannledninger

Vannrør er fra byggeåret, og har nådd en alder hvor det vil være økt risiko for lekkasjer.

Varmesentral

Varmepumpe har nådd en høy alder og skader kan plutselig oppstå. Det er opplyst om at varmepumpe er fra 2005.

Varmtvannsbereder

Berederen har passert 20 år og har usikker restlevetid.

Ventilasjon

Enkelte rom mangler ventilering utover åpningsvindu.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad IU:

Krypkjeller

Krypkjeller under stue er ikke tilgjengelig på befaringsdag. Det må fjernes treverk for å kunne komme til krypkjelleren. Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller

TAKSTMANN KOMMENTAR TIL AREALOPPMÅLING OG ROMBENEVNELSE:

Det foreligger tegninger fra 12.01.1954. Disse er for tilbygg og har manglende rombenevnelser i opprinnelig del av boligen. Ut i fra tegningene fra 1954 er det utført enkelte endringer. I 1. etasje har kjøkken blitt omgjort til bad og det er fjernet vegger/ etablert åpninger i dagens stue og kjøkken del. På loft er det endringer. Dagens soverom ved trapp er opprinnelig byggemeldt som WC,bad og garderobe. Øvrige deler av loftet har ikke rombenevnelser. Endringen av garderobe til soverom er en bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, noe som vanligvis krever en søknad om bruksendring.

Arealopplysninger:

Arealangivelser er hentet fra tilstandsrapport utarbeidet av fagkyndig. Arealer er oppgitt i henhold til gjeldende bransjestandard. Kjøper oppfordres til å sette seg grundig inn i tilstandsrapporten, herunder arealdefinisjoner og målemetode.

Eiendommen er regulert til boligformål. Reguleringsplan for Sentrumsplan Stjørdalshalsen, med PlanID 1-107 , vedtatt 1987 er gjeldende. Plankart med reguleringsbestemmelser følger vedlagt i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med disse.

Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Ved utleie av hele boligen gjør vi oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.

Prisantydning kr 3 500 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

87 500,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tinglysing skjøte)

545,00,- (Tinglysing pantedok. pr. stk)

16 500,00,- (HELP Boligkjøperforsikring)

2 800,00,- (HELP Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for Boligeiere)

_______________________________________________________

3 607 890,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 25 153,- for 2026.

Prognose kommunale gebyrer på eiendommen inneværende år:

Vann: 7 566,00 kr

Kloakk: 10 003,00 kr

Feiing: 684,00 kr

Årsgebyr renovasjon: kr. 6900,-

Primær formuesverdi kr. 846 638,00.

Sekundær formuesverdi kr. 3 386 551,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Nylander & Partners AS samarbeider med Selbu Sparebank som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt. Nylander & Partners mottar ikke godtgjørelse for dette.